Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: kompletní a srozumitelný průvodce
19. listopadu
Prodej nemovitosti je důležitý finanční krok a může znamenat i povinnost zaplatit daň z příjmu. V praxi ale existuje hned několik situací, kdy je prodej zcela osvobozený a daň neplatíte. Stačí vědět, jaké podmínky hlídá finanční úřad a jak správně postupovat.
Tento článek vás provede všemi hlavními pravidly, včetně situací, kdy jste nemovitost zdědili nebo dostali darem.
1. Časový test – základní pravidlo osvobození
Nejdůležitější podmínka, kterou finanční úřad sleduje, je doba, po kterou jste nemovitost vlastnili.
Aktuálně platí dvě lhůty:
-
5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020
-
10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021
Pokud nemovitost prodáváte až po uplynutí této doby, příjem z prodeje je osvobozený a daň neřešíte.
Lhůta běží ode dne nabytí do okamžiku převodu na kupujícího.
2. Osvobození při vlastním bydlení po dobu alespoň 2 let
Daň neplatíte ani tehdy, pokud jste v prodávané nemovitosti skutečně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
Nejde o trvalé bydliště, ale o faktické užívání. Pokud jste nemovitost opravdu používali jako domov, doba vlastnictví může být kratší a osvobození se přesto uplatní.
3. Osvobození při použití peněz na vlastní bydlení
I pokud nesplníte časový test ani podmínku dvouletého bydlení, stále je tu možnost prodeje bez daně.
Prodej je osvobozený, pokud:
-
získané peníze použijete na řešení vlastní bytové potřeby,
-
uděláte to nejpozději do 1 roku od prodeje,
-
tuto skutečnost včas oznámíte finančnímu úřadu.
Do vlastní bytové potřeby patří například:
-
koupě bytu nebo domu,
-
stavba, rekonstrukce,
-
splacení hypotéky na vlastní bydlení.
4. Prodej zděděné nemovitosti
U dědictví platí speciální pravidlo:
Započítává se i doba vlastnictví zůstavitele.
Pokud například rodič vlastnil dům 15 let a vy jej po jeho úmrtí zdědíte, nemusíte čekat dalších 10 let. Můžete jej prodat prakticky okamžitě bez povinnosti platit daň, protože časový test už byl splněn.
5. Prodej darované nemovitosti
U darování záleží na tom, kdo vám nemovitost daroval.
Osvobození platí, když se jedná o blízkého příbuzného:
-
rodiče, děti, sourozence, manžela/manželku, prarodiče, vnuky
V tomto případě se přenáší i doba vlastnictví dárce, takže časový test můžete splnit okamžitě.
U daru od osoby mimo příbuzenskou linii
Doba vlastnictví se nepřenáší.
Váš časový test začíná běžet od nuly.
6. Co se vlastně daní? Příjem není totéž co prodejní cena
Předmětem daně je zisk, ne celá částka z prodeje.
Výpočet:
Prodejní cena – pořizovací cena – prokazatelné náklady = základ daně
Do nákladů lze zahrnout například:
-
náklady na rekonstrukce (musí být doložené),
-
znalecké posudky,
-
právní služby,
-
realitní provize,
-
technická zhodnocení.
7. Shrnutí
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti nemusí být žádná hrozba. Ve skutečnosti je většina prodejů osvobozená, pokud splníte alespoň jednu ze čtyř hlavních podmínek:
-
splněný časový test (5 nebo 10 let),
-
skutečné bydlení alespoň 2 roky,
-
použití peněz na vlastní bydlení,
-
prodej děděné nebo darované nemovitosti (v rodině).
Správně nastavený postup vám může ušetřit desítky až stovky tisíc korun.
